業務内容
土地・建物全ての不動産に関する仲介業務
日本の土地制度は、明治以来の人口増や右肩上がりの経済を前提としたもので、「土地は資産である」という考え方に基づいたものといえます。
ところが、地方では高齢化や人口減少が進んだことで土地利用の担い手も減少し、土地は必ずしも大切な資産といえない状況となる一方で、グローバル経済の波は容赦なく押し寄せてきます。
さらに、東日本大震災後の高台移転の問題や近年の空き家問題を通じて制度の課題が顕在化しました。社会の変化に制度が対応しきれていないとみることができます。
総務省が2019年4月26日発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空き家の割合は過去最高の13.6％でした。地方を中心に人口減少などで空き家が増え、戸数も最多の846万戸でした。政府は中古住宅の活用や老朽化した空き家の撤去を促す政策を相次いで導入していますが、空き家の増加に追いついていないのが現状です。
日本全国の公示地価平均価格の推移は、リーマンショック後となる2012年には、1987年以来となる170,443円の最安値を更新。その後はアベノミクスによる景気回復も手伝い、地価は年々上昇して2020年は過去17年間で最も高い238,071円となりました。商業用不動産の価格指数は２０２０年の第３四半期を境に上昇傾向で推移しています。また、２０２３年３月２２日に発表された２０２３年１月時点の公示地価は全国平均で２年連続の上昇となっており、回復傾向が鮮明となっています。
所有から活用の時代へ
土地・建物全ての不動産に関して、実需以外で所有しているだけでは何も利益を生みません。 何も対策を講じなければ、固定資産税を毎年々払い続けたあげく相続税まで払うケースもあります。
所有権の不動産でも、所詮は国から借地していると同様に考えるのが妥当です。 将来に備えて、有効に活用出来るお手伝いをご提案していきます。
昨今の賃貸物件は過剰気味で、特に老朽化した建物の空き室が目立っています。
更に、都内の新築賃貸物件の着工戸数が増え続けており、益々「空室」「値下がり」「滞納」「修繕費」といったやっかいな問題を抱えているのが現状です。
オーナー様の大切な財産であり安定した収益を上げるための賃貸不動産を、単に空室の斡旋を行う仲介業務のみならず、賃貸経営に必要な日々の管理業務を行いながら「入居率」１００％稼働を目指して、スピーディーに対応していきます。
適正な賃料設定・集客力・優良な入居者の確保・建物維持管理・迅速なクレーム対応・・・・・ この時代だからこそ求められる賃貸経営成功のセオリーです。景気に左右される不動産を、どう活用し、収益を高めるべきか。ただ所有するだけの時代は終わりました。これからは、時代を読み、不動産を効率よく活用する時代です。
人生の集大成のお手伝いを我々に
不動産を購入する、売却するというのは人生最大のイベントと言えます。
自分の人生の大半を過ごす場所などの売買は豊富な経験がある人に側にいて欲しいもの。
一般の個人や事業会社にとって、不動産の売買の当事者となり、取引を実施することは非日常的な出来事であるのが通例です。
したがって、このような人や会社は、不動産取引に関する法律関係、取引実務や慣行、対象不動産に関する法的規制や集団的な制限（例えばマンションの管理組合規約）などについては詳しくないのが一般的です。
一方で、日常的に宅地建物の取引に関与する立場にあるタウンエージェンシーは、これらの業務の専門家であり、一般の個人や事業会社との間には、不動産取引全般に関する知識や情報量に大きな格差が存在するのが通常です。
タウンエージェンシーでは豊富な経験値と大手で培った人脈、そして顧客重視の心で不動産売買のお手伝いを致します。
担当者の顔がいつも見える、誠実なお付き合いをお求めの方に最高のサービスを提供します。
有力な売買候補先を選定
不動産売買において相手先は大変重要です。
タウンエージェンシーの強みは不動産業界を長年経験してきたコネクション。お客様のご要望に合わせて様々なお相手をご提案致します。
評価方法に自信があります
事業用不動産の売買に関しては、収益性・耐震性・権利関係など様々な問題がおこります。これら全ての問題点を緻密なコミュニケーションで解決し、正当な評価を致します。事業用不動産の扱い方に精通しているタウンエージェンシーならではの強みです。
お約束します
タウンエージェンシーでは何よりもお客様との繋がりを大切に仕事をさせて頂きます。不動産売買で重要なのは情報のスピードと正確さ、それなりの実績と経験です。お客様からの「ありがとう。」という一言を頂くために、タウンエージェンシーに任せて良かったと実感して頂くために、私たちはお客様と真摯に向かいあいます。
マンション、戸建て、土地などの不動産を売却する際、不動産仲介会社に巧みに誘導され、知らないうちに不利益を被っている売主は少なくありません。不動産を高く売るためには「囲い込み」や「両手取引」など、不動産業界に蔓延する売買のカラクリを頭に入れることが重要です。
「そんな不動産仲介会社は、ほんの一握りだろう」と高を括ってはいけません。「干す」、「値こなし」、「囲い込み」、「手数料不要、高値買い取り」、といった騙しのテクニックで売主を手玉に取り、「両手取引」、「買取転売」でたんまりと儲けるという行為が、残念ながら業界の悪しき慣行として未だにまかり通っており、大手の不動産仲介会社も例外ではありません。会社の規模や大手の安心感だけで業者を選ぶと失敗するということです。
少し前には、「週刊ダイヤモンド2015年4月18日号「大手不動産が不正行為か、流出する”爆弾データ”の衝撃」が話題となりました。
不動産で言うところの「囲い込み」とは、売主・買主双方から仲介手数料を得る目的で、故意に他社からの客付けを拒否することです。つまり顧客を独り占めするのが「囲い込み」です。そして「囲い込み」を頻繁に行っているとされるのが大手不動産業者です。
大手不動産仲介会社の一部は、非常に高い両手比率となっています。もし、「囲い込み」をせずに、レインズに登録したり、客付け会社と言われる「買い手側」の不動産会社も積極的に活用して多くの買い手を見つけようとすれば、ここまで高い「両手比率」にならないのではないかという疑問も湧いてきます。
売主にとっては、「囲い込み」は、大きな機会損失になります。早期に売れる機会を逃し、さらに、値下げしなくても売れたかもしれない。その金額は数百万円、数千万円という損失になることもあるが、多くの売主は自分が損をしていることを認識すらできないのが実態です。
両手取引自体は法律に触れるわけではなく、一概に悪いこととは言えません。不動産仲介会社には、「自分が所有するマンションや戸建て住宅を売りたい」という物件売却の情報だけでなく、「こんな中古住宅を買いたい」という購入希望者の情報も集まります。売主と買主の両方の情報を持っていて、それぞれの希望条件がうまくマッチングした結果、取引が成立し、それをたまたま一つの不動産会社が仲介していたというなら問題もありません。
ただ、不動産仲介会社が意図的に両手取引に持ち込むために、売主と何の合意もないまま物件情報を隠蔽する「囲い込み」をしていたら違法行為にあたります、そして、残念ながら不動産業界ではそうした事例が後を絶ちません。
タウンエージェンシーは大手の不動産仲介会社ではありません。ただし、熱心に販売活動を致します。
考えてみてください、不動産物件を買いたいと思ったら、最初にどんな行動を取るでしょうか。まずは、インターネット上の「スーモ（suumo）」や「ライフルホームズ（LIFUL HOME'S）」などの不動産情報サイトで、住みたいエリアや間取りなどの条件を指定して物件を検索するのではないでしょうか。
ネットでの情報収集が当たり前の時代では、中堅・中小でも情報を拡散することは容易です。最大の物件情報ネットワークであるレインズにきちんと登録することで、ほぼ全国の不動産会社に情報を発信でき、当然集客もできます。
こうした点を考えると、不動産仲介会社選びは、会社の規模は問題ではなく、その不動産仲介会社、あるいは営業担当者が、売り手の立場になって熱心に販売活動をしてくれるかどうかが肝心なのです。
タウンエージェンシーでは、お客様の利益を第一に考え、販売活動を行うことをお約束します。また、他の仲介会社のレスポンスの遅さにお悩みの方も是非、弊社にご依頼ください。
不動産コンサルタント業務
大量生産や同条件の物件が存在しないのが不動産の価値であり魅力です。
税務・法律相談、不動産の査定、借地権の売買、相続税対策による不動産の有効利用まで、さまざまなニーズに対応。
所有不動産の有効活用における企画・立案・運営を総合的にサポート。
相続でお困りの方のほぼ大半は、不動産が絡みます
建築会社や不動産会社等提案してくる会社はたくさんありますが、どれが本当によい方法なのか、どこに相談してよいかわからない。そんなお客様の声をよく耳にします。 タウンエージェンシーは、ぶつ切りではなく、お客様の立場に立ってありとあらゆる方法を考慮したうえで一番良いと思われる方法をアドバイスいたします。
「先祖から引き継いだ土地を守りたい」
「財産のほとんどが不動産のため、分割方法に困っている」
「賃借人に退去してもらいたい・・・」
「賃貸物件の維持に困っている」
「収入を増やしたい」
など、お気軽にご相談ください。 多くの事例を見てきたタウンエージェンシーだからこそ、お客様の問題点を整理・分析し、必要に応じ適切な専門家に依頼（有償の場合がございます）することができます。また、弁護士、司法書士、行政書士、会計士、税理士、不動産鑑定士等、専門家同士と情報のやり取りやスケジュール管理を行い、最短距離で問題解決へ導きます。
有効活用・売却価格・更新料他コンサルティング業務
借地を借りている方は、借地に関して色々な不安や疑問があると思います。
「このまま借地で良いのか？」「土地を買った場合のメリットは？」「この借地権がいくら位で売却できるのか？」「更新料がいくら位か？」「増改築承諾料はいくら位か？」「建直しを検討したいが借地のままで良いのか？」などなど・・。様々な疑問。質問がある方も多いと思います。
タウンエージェンシーでは、それらの疑問を一気に解決できる、「有効活用に関するご提案」をさせて頂きます。
借地権の売却利用
借地権者様が借地権を売却する場合の価格算定や、地主様への売却交渉および第三者へ売却する為の「譲渡承諾書」の取得、建物が古い場合の「増改築承諾書」の取得など、借地権売却に伴う全ての業務を承ります。
また、借地権の売却は、地主様の協力なくしては無し得ません。地主様の協力を仰ぎ、円満な形での借地権売却をお手伝いさせて頂きます。また、第三者へ売却する場合でもタウンエージェンシーネットワークを駆使してより良い条件で購入して頂けるお客様をお探しします。
借地権の問題点
■曖昧な契約形態 ・更新料の問題 ・地主の承諾と金額・地主との人間関係
■金融機関の承諾 ・第三者への売却 ・地代の問題 ・条件変更など
このような問題解決は、一般の不動産仲介では、あまり扱いませんので、タウンエージェンシーにお任せください。
まずは、お話を整理して、何が問題でどんな解決策がるかコンサルティングしていきます。
タウンエージェンシーは問題解決の最善策を不動産の実売価格を視野に入れた具体策で、ご提案していきます。タウンエージェンシーの経験と豊富な知識で、最前のアドバイスを行います。
底地の売却について
地代及び家賃が安くても「先祖代々のものだから」と守り続けてきた貸宅地・貸家。収益性が低くても「住んでいる人がいるうちは」と手放さずに維持してきた貸家やアパート。このような不動産をご所有の地主様、家主様から、「相続の問題等を含めて今後の人生設計が不安である」という声を、数多くお伺いしております。
底地に関しては買う人によって価値が違いますので明確な相場というものはなく、当事者間の合意が原則となります。
底地の路線価における財産評価割合は30％〜40％であることが多いですが、第三者に売却する場合、この割合で売却できるかというと可能性はほとんどありません。底地であることのデメリットが考慮されるからです。
底地の価値を最大限生かせるのは借地権者様と地主様になります。借地権者様が底地を購入すれば、自身の借地権と併せて所有権になります。底地を持っている地主様が借地権を購入すればこれも所有権になります。第三者が底地を購入する場合は前述のような加工が必要となるので多少売買価格は低くなりますが、交渉におけるトラブルを回避する事が長所といえます。
底地の売買は、言った言わないなどの感情論になりかねません。地主様がどのように底地を運用したいかによって底地の売買価格は変わると言えます。
市場の変化のスピードは激しく、今後の資産形成・管理の為には、抜本的な対策が急務となっております。こうした市場背景のもとにタウンエージェンシーでは、これまでの経験から、様々な土地有効活用のノウハウを蓄積しており、資産売却、買換え、建替え、等価交換等の地主様、家主様にあった不動産の有効活用をご提案させていただいております。
競売不動産代行業務
東京地方裁判所を中心に地方裁判所の管轄の競売不動産取得のサポート。
物件の事前調査、入札から引渡しまでの全ての業務を、安全かつスピーディーにタウンエージェンシーが代行致します。
マイホームから事業用競売不動産（特別売却物件含）取得をお考えの方へ！
そもそも競売物件とは？
競売物件とは、支払い義務のある「債務者」が支払を怠ったため、支払いを受ける権利のある「債権者」が債務者の不動産を差し押さえて換金してほしいと裁判所に頼んだ物件です。住宅ローンの場合、債務者は住宅ローンを組んで不動産を所有している方。債権者は、住宅ローンを貸し出ししている銀行などです。差し押さえとは、債務者による処分を禁止することです。つまり、債務者が勝手に売却してしまわないようにしておくことです。
競売物件のメリットは、「掘り出し物」と感じるような物件があるという点です。通常の相場価格からは考えられないような、売却基準価格が設定されていたりします。また、売り物件がなかなか出ないようなエリアで、物件に出会えたりする可能性があります。
物件種目も多岐にわたっており、居住用の物件から、不動産投資に向いている一棟マンションやアパート、農地や山林などさまざま。普通に探すと見つからないような物件もあるかもしれません。
入札と落札について
競売物件は、債務者本人などを除いて誰でも入札可能です。入札によって落札額が決まるため、物件情報には販売価格ではなく、評価人の評価に基づいて定められた売却基準価格が記載されています。各物件には入札期間が設けられており、最も高額の入札をした人が落札できます。
入札時には、裁判所から入札セットを受け取り、必要事項に記入。保証金を納付後、期間内に入札書などの必要書類を提出する必要があります。落札したら、代金を納付し所有権移転の手続きをします。代金の納付に関しては、銀行のローンも使えるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
物件情報はどこで見る？
不動産競売物件の情報は、裁判所に足を運ぶことで確認可能です。裁判所へ行くと、3点セットと呼ばれる「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」がまとめられているファイルを閲覧できます。また、3点セットを確認できるWebサイトも存在するため、裁判所に行く時間が取れない場合はチェックしてみると良いでしょう。
競売物件の注意点
安さだけを求めて競売物件に手を出そうと考える方もいるかもしれませんが、基本的には初心者が手を出すべきではないと思っておいた方が良いでしょう。また、評価額が相場より低いほど、リスクは高くなります。
通常の不動産取引には売主がいますが、競売物件には売主は存在しません。つまり、売主が負うべき義務や責任が発生しないため、通常の不動産取引では当然と思われる引渡し義務も発生しないのです。登記上で所有者が移転するだけなので、もし手に入れた競売物件にまだ住人がいても、退去などの交渉は自分でしなくてはなりません。瑕疵（かし）担保責任についても責任を負う売主が存在しないため、致命的な痛みや雨漏りなどの瑕疵（かし）が見つかったとしても自分で補修するしかありません。
不備がある物件ばかりではありませんが、不動産のプロでもない限り、安易に手を出すと安く手に入れたメリット以上の負担を負うリスクがあります。
タウンエージェンシーに入札代行依頼をした場合
当然のことですが、高額で入札すれば誰でも落札できます。
タウンエージェンシーの目指す入札代行（入札価格の提案コンサルティング）は、安全かつ、いかに確実に低い価格で落札するか、です。
これにはタウンエージェンシーのコンセプトで示されるように、絶え間ない情報管理（過去の落札価格データ等）に基づく卓越した相場観とそれなりの実績が必要です。
落札物件が空家・空室の場合は原則問題ありませんが、所有者・占有者がいる場合、及び残置物がある場合には事後処理が重要です。タウンエージェンシーでは特に秀でた交渉能力の資質を持ち、かつ豊富な実践経験を有したスタッフが責任を持って立ち退き、明渡し交渉を行います。
その他、いろんなケースに対応いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。
落札後の不動産運用もタウンエージェンシーが責任を持ってお手伝いさせていただきますので安心してお任せください。